Ипотека и банкротство застройщика: можно ли не платить кредит?

Но не всегда застройщику удается выполнить взятые обязательства, строительство не завершено, а денег на продолжение работ нет. Он (или его контрагенты) инициируют процедуру несостоятельности. В связи с этим у дольщика возникает закономерный вопрос о том, нужно ли платить ипотеку. Ответ на него не так очевиден, как кажется.

Чего делать не рекомендуется и почему?

Напрашивается решение прекратить вносить платежи по предоставленному займу на жилье. Мотив очевиден:

1. Шанс получить долгожданные квадратные метры мизерный;

   {banner_2}

2. Залогом выступает право на имущество;

3. Пусть кредитор самостоятельно урегулирует вопрос с застройщиком.

В этой цепочке рассуждений упускается важный момент – кредит оформлял дольщик. Именно он несет обязательства перед банком. Поэтому ответ на вопрос, что делать с ипотекой, однозначен – платить или решать вопрос с банком индивидуально. Отказ платить по кредиту влечет за собой неприятные последствия, а именно:

1. Начисление штрафов;

2. Плохая кредитная история.

Чтобы выручить средства, банк реализует права требования на имущество по низкой стоимости. Полученных денег не хватает, чтобы полностью погасить долг заемщика. Результат – дольщик остается без квартиры и без денег, за ним остается долг перед банком.

Вывод: как бы не расстраивало банкротство застройщика, ипотека лежит на заемщике, в данном случае – дольщике. Ему предстоит решать вопрос и с банком, и со строительной компанией. И в первом, и во втором случае споры (если с выплатой кредита возникают трудности) не взаимосвязаны, происходят отдельно.

Особенности, если квартира в ипотеке

Если застройщик обанкротился, дольщик попадает в сложную ситуацию. Чаще всего рекомендуется:

1. Расторгнуть договор со строительной компанией;

2. Взыскать возмещение со страховщика.

В результате грамотных действий можно получить суммы, которых хватит, чтобы рассчитаться с кредитодателем. Кроме того, за дольщиком сохраняется право требовать компенсации:

1. За причиненный моральный вред;

2. За использование строительной компанией полученных от дольщика денег.

Такой подход позволяет минимизировать финансовые потери участников долевого строительства, если застройщик банкрот. Рассмотренная модель допустима в некоторых случаях, но чаще всего дольщикам предстоит отстаивать имущественные права, принимая активное участие в процедуре несостоятельности.

{banner_5}

Участие в процедуре банкротства

Вкладчикам в строительство многоквартирного дома необходимо учитывать следующие важные особенности:

1. Процедуру несостоятельности может инициировать как учредители строительной компании, так и ее кредиторы;

2. Существуют серые схемы ликвидации, в том числе и упрощенная процедура банкротства, которые могут использоваться для ухода от выплаты долгов;

3. Дольщики находятся в третьей очереди кредиторов.

Это означает, что для отстаивания своих экономических интересов участникам долевого строительства предстоит активно действовать. Прежде всего, им необходимо нанять жилищного или кредитного адвоката, который имеет практический опыт в подобных вопросах. Преимуществ такого подхода несколько:

1. Адвокат может одновременно представлять интересы всех дольщиков, а это снижает расходы на его услуги каждого из участников;

2. Затраты на оплату его услуг возлагаются на ответчика – строительную компанию;

3. Ситуация рассматривается специалистом, возможные ошибки сводятся к минимуму, возрастают шансы вернуть потраченные деньги, найти компромиссное решение, позволяющее минимизировать финансовые потери.

Дела о банкротстве сложны тем, что в них:

1. Несостоятельная организация пытается максимально снизить финансовые потери;

2. Кредиторы пробуют как можно больше вернуть вложенные в банкрота деньги.

Стороны задействуют мощную юридическую поддержку, ищут разные пути, в том числе и незаконные, для отстаивания своих интересов.

{banner_7}

Например, строительная компания может заранее предусмотреть процедуру несостоятельности и заключить трудовой договор с подставными фирмами, через которые по максимуму выведет активы организации. В порядке очередности лица, у которых заключен трудовой договор с застройщиком, находятся перед дольщиками, их требования удовлетворяются раньше.

Если в ходе процедуры кредиторам удастся поставить своего управляющего, он будет действовать в их интересах. Велика вероятность, что их интересы будут удовлетворены в полном объеме, в том числе и за счет дольщиков.

Субсидиарная ответственность

Грамотные действия адвоката, представляющего интересы дольщиков, могут заставить учредителей и руководство строительной компании, пойти им навстречу, чтоб компромиссное решение. Причина кроется в изменении законодательства. Так, Федеральным законом от 28 декабря 2016 года №488-ФЗ в нормативные акты внесены изменения, которые касаются порядка прекращения деятельности юридических лиц.

В частности, им определены изменения в механизмы, предусматриваемые Законом №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Теперь кредиторы могут инициировать возобновление процедуры несостоятельности, чтобы удовлетворить свои требования к банкроту. И поскольку организация прекратила деятельность, ее не существует (как и ее активов, имущества), невыполненные обязательства погашаются за счет привлечения контролирующих лиц компании к субсидиарной ответственности.

Подводя итог, необходимо акцентировать внимание на двух важных моментах:

1. На вопрос, можно ли не платить ипотечный кредит, ответ отрицательный.

2. Для отстаивания интересов дольщикам необходимо как можно раньше обратиться к адвокату.

Попытка действовать самостоятельно, без профессиональной подготовки и юридической практики приведет к значительным финансовым потерям.